“高铁改变城市”系列调查 重构张家港:产业更替下的楼市蓄水期?

2018-11-02来源:admin围观:92次

  “大江南岸,一方沙洲”。古代被称为“沙洲”的凯发娱乐博彩k8.com张家港,于1986年撤县设市,是苏州所辖最西边、接壤无锡江阴的一个县级市。张家港与苏北一江之隔,不仅是苏州距离上海最远的一个区县,也是目前为止苏州唯一没有被限购的区域。尽管银行方面设置了贷款的审批条件,但在过往的2017年,它还是成为了上海、苏南投资者的首选。随着今年3、4月份楼市行情急转直下,目前这座港口城市房价进入滞涨阶段。与此同时,张家港也面临产业重构与更新。

  21世纪经济报道记者走访张家港了解到,城北华尔润集团倒闭之后今年已被港资信义玻璃完成收购,目前重装厂房拟重新投产;长城宝马合资厂落地城西的高新开发区,不久将开建;城东塘桥华芳纺织集团主要生产线已转移至新疆与苏北,但与此同时,苏南沿江高铁轨道和高铁站正在修建,据现场施工的工人们透露,高铁轨道有望3年内铺好开通列车,而非市场一直传言的张家港通往上海的高铁将会在2020年底通车。

  今年5月,国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部和中国铁路总公司发布了《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》,明确提出“规划协调、布局合理”,“量力而行、有序建设”,“站城一体、综合配套”,“市场运作、防范风险”的基本建设原则,强调各地高铁新城的开发建设需规范。

  城市产业重构背景下,房地产市场面临调整。规划建设中的沙洲新城、塘桥镇等区域均出现成交放缓的情况,城东塘桥高铁新城板块已逐渐进入无全新现房销售阶段,目前在售的新房只有碧桂园东望。据现场工作人员透露,塘桥镇在等待新城规划的产业引入,目前土地市场暂无新地块出让。

  碧桂园仍然是三四线城市的主力军,在张家港楼市里一直流传着碧桂园“一城19子”的说法;新城、中梁等新晋力量则进入青黄不接阶段,有极少量项目在售,但没有新的土地储备。

  房企开始加大二线城市布局的同时,对三四线城市的战略下沉也出现了摇摆之势。行业老大万科在三四线城市发力明显,今年5月,万科联手张家港知名房企金新城集团以17.8亿、楼面价12713元拿下锅炉厂地块,项目拟于12月入市;10月30日,万科以总价24.7亿、650万/亩的楼板价拿下金港镇400亩商住地。此前的3月份,张家港引入生产光电产业巨头康得新集团,打造康得新未来城,由苏南万科与康得新集团共同打造,总投资800亿。

  产业重构下的城市新格局

  “原来街上人很多的,你看华芳集团的厂都搬到新疆和河南了,工人都回老家了。”10月中旬某天,白江(化名)对记者说,他原来是华芳集团的一名纺纱工人,后来工厂搬迁,自己是本地人,找不到工作了,就在一家私人老板开的小作坊里打工。白江家人两年前在镇上买的房子单价8000元/平方米不到,原来镇上的大润发都快倒闭了,自从碧桂园进入开发了尚东区等楼盘之后,房价突然就涨了起来。

  过往张家港拥有冶金、纺织、化工、机电、建材和粮油加工等六大支柱产业,如今面临产业结构调整。一个事实是,未来张家港不仅有康得新集团主导的“两园一城”,长城宝马光束汽车项目也在今年10月宣布落户张家港。

  根据《张家港市城市总体规划(2011年~2030年)纲要》(以下简称《纲要》),未来张家港市中心城区的空间结构为“一主城”、“一副城”、“一公园”。其中,副城即为塘桥高铁新城。张家港市惟一的高铁站将建设在塘桥镇,区位优势明显。

  城市格局重构之下,房地产市场也在变化,三四线城市在2017年楼市销售良好的背景下,2018年上半年进一步加大土地供应,在各线城市中推地同比增幅最大。

  房企伺机进入。石榴集团就是自2017年以来第12家进入张家港的房企。今年1月,张家港锦丰镇举行2018年首次土地出让,两宗宅地均由石榴集团拿下,土地出让金共计11.52亿元,成交楼面价分别为6244元/平方米、6070元/平方米,均超过之前锦丰镇的楼面价纪录。

  然而,半年之后,张家港楼市渐冻。与之形成对比,2018年上半年,各地政府继续加大土地供应,上海、北京、深圳等大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划,落实“有效供给”,住宅用地推出量保持30%以上的增速。

  新城规划利弊

  位于张家港地域中心位置-锦丰镇的沙洲新城,原址是张家港传统的工业园区——冶金工业园,颇有替代老城中心的意味。2010-2017年,七年的时间里,沙洲新城板块逐渐成熟。然而,相比老城区与高铁新城所在的塘桥镇房价,沙洲新城由于配套还没完善,新房房价并没有溢价空间,甚至附近在售的回迁房,价格只有新房价格的2/3不到。

  记者不完全统计获悉,目前沙洲新城均价1万元/平方米左右,而市中心杨舍镇多个楼盘均价已接近2万元/平方米;塘桥在售的房价也达到了1.3万元/平方米左右。

  由正荣地产弘阳地产、新城、美好置业、碧桂园、明发地产、正黄7家房企联合开发的十里锦绣,是沙洲新城较为知名的楼盘。据销售人员介绍,项目投资客比例较高,包括常熟、无锡、昆山等均有客户来投资。据了解,该项目地块是正荣地产在2017年3月份拿下的,相比周边几个项目的地价较低,因此均价定在9000元/平方米左右。但成交情况下滑,也波及到这样的项目。由于开发商还没有什么促销措施推出,销售人员面对客户谈及的最大卖点也只有周边的绿化环境。

  另一方面,业内人士告诉记者,早期张家港的政府机构搬到杨舍镇,主要的教育、医疗资源也随之落地杨舍镇。而张家港城北的沙钢厂周边也不适宜人居,因此城北几乎有1/3的人口都在杨舍镇置业了。换言之,杨舍镇已经消化了城北置换人群的1/3。这是张家港人对于沙洲新城接受度没有那么高的原因之一。

  据沙洲新城营销人员反映,2017年上海人在沙洲新城投资还挺多的,因此也带动一些外地人来投资,“有一个盘当时是二期三期连着十天以内全部清掉的。那时候我们旁边的郦景澜庭,一天卖出了几百套。”但他也表示,这样的情况不再,最近有的楼盘一天只能卖出去几套,有的1套也难卖了。

  一个事实是,张家港近期整体市场下行,尤其乡镇更加明显,位于金港镇的一个别墅项目由于备案价格较高、总价也比较高,开盘当天去化为零。

  房企进退之间

  2017年,张家港由于不限购,楼市一度逆势升温,加之塘桥镇高铁规划,各地投资者蜂拥而来。

  高铁概念下,塘桥镇房价涨幅领先于市区。公开资料显示,从2017年6月开始,塘桥镇二手房均价从7853元/平方米攀升至今年2月9475元/平方米的历史最高点,增幅达到16.2%。相比之下,张家港市中心杨舍镇房价同期增幅仅为11.9%。

  然而,今年3、4月开始,塘桥镇二手房价开始下跌。有媒体报道,3月,塘桥二手房均价为8200元/平方米;4月,为8044元/平方米。在张家港市二手房价格稳中有升时,被市场寄予厚望的塘桥镇二手房价格却较2017年4月同期下跌约8个百分点。

  杨天真(化名)是刚从上海回来张家港做房地产销售的本地人,他认为,目前张家港是在控制成交量,“它要的是稳,让房价慢慢上升,而不是一下子涨太多”。

  多名业内人士反映,尽管张家港目前没有出台大的调控政策,但政府会审批价格,让单个项目价格不能拉得太高太离谱,会拉到整个区域的一个均价。他要保持这个整体均价,是在一个合理范围内浮动。“房价一直往上涨,它叫虚高。张家港先涨过一波之后,需要求稳。用什么来稳?就用贷款政策来压制你,比如要求社保之类的条件,或者本来三次逾期可以申请的,现在也不行。通过这些手段来限制张家港的成交量。”

  2017年6月~2018年1月,苏州各家银行连续5次上调房贷利率。2017年8月27日,张家港市实施限售政策,规定“不动产证未满2年的商品住房(含二手住房)不得转让”。

  土地市场的降温同样出现在了张家港。今年8月,张家港出让3幅地块,其中两幅地块以底价成交、一幅地块流拍。流拍地块附近的碧桂园某项目,去年的售价已突破1万元/平方米。

  而变化仅仅在两年。公开数据显示,2016年,张家港市共出让44幅地块,仅碧桂园1家房企就购入8幅;当年拿地数量前六均为外地房企,包括碧桂园、新城创佳、兆坤、中梁等,他们一共拿下了19幅地块。

  2017年,张家港市土拍竞争渐趋激烈,保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业10家房企纷纷涌入。公开数据显示,2017年,张家港市累计出让经营性建设用地(不含保障房)1997.6亩,同比2016年下跌11%;土地出让总金额144.6亿元,同比上涨41%,总体呈“量跌价涨”特点。

  2017年9月之前,张家港新开楼盘甚至还出现摇号,但到了2018年,这种盛况不再出现。与此同时,房企在张家港抱团合作的迹象也越发明显,比如上述十里锦绣项目,就是由7家房企联合开发;美的置业和融创合作开发滨江御园项目等。

  碧桂园在江苏的投资比重在房企中具有典型意义。2017年,碧桂园在长三角区域耗资771亿元拿地,其中江苏拿地宗数占了57%。除了苏州园区的一宗土地以外,其余均为县级市非城区土地或者二三线城市土地。2017年,碧桂园在张家港斩获两宗宅地,但其在张家港的“地主”地位显然已经确立。

  据第三方机构数据显示,自2014年首入张家港,碧桂园目前已有19个项目。然而,2017年长三角四大重点城市的平均溢价率为39.4%。而碧桂园在该区域所拿地块的平均溢价率仅为30.46%。2017年11月,碧桂园以底价拿下常熟3幅地块。

(文章来源:21世纪经济报道)